今年年初的 “十四五”规划和2035远景目标展望中，长沙提出“建设国家中心城市”，正式加入这场异常激烈的城市竞赛。在华中地区已经有武汉、郑州入选国家中心城市的背景下，长沙面临的压力显然更大。
长沙目前的经济发展到底是什么水平？在引进人口的呼声下长沙会保持“低房价”吗？长沙的传统优势工程机械是不是像看起来那么强大？长株潭城市群建设多年为何依旧问题丛生？长沙离“国中”到底还差些什么？
对此，搜狐城市邀请中南大学商学院经济学教授、区域发展与演化经济研究中心主任傅沂做客城市会客厅直播间，深入剖析长沙发展议题。以下是访谈实录，观看直播回放，请点击这里。
中心城区发展不充分是长沙“低房价”的主因
搜狐城市： 长沙房价在同级别城市中相对较低一直为人称道，很多人把原因归结为政府的调控得当，也有一些人认为主要原因是长沙市政府早期不合理的土地天量供应及容积率过高导致，并不合理。您对此如何评价？
傅沂：长沙的土地供应量确实一直是在全国各个省会城市里是比较大的。也有人说长沙是个消费城市，长沙人比较喜欢生活消费，他们对买房子的兴趣不大。另外长沙市政府的调控力度比其它所有省会城市都要大，这些观点都有合理的地方，但是我觉得长沙之所以房价比较低，最关键的原因还是跟它的人口，以及整个的空间的面积扩张有很大的关系。
长沙目前常住人口800多万，不到900万，但是中心城区的人口其实大概就是400万左右。这说明一个什么问题呢？就是整个中心城区的人口聚集能力还是有一定的限制。我们都知道房地产特别强调区位，房子如果建在郊区的话，人们购买的意愿就会很低。
长沙现在把望城变成了第五个区，整个城区面积已经扩大了一部分。但是跟武汉相比，长沙中心城区的面积还不如武汉的1/3左右，中心城区人口大概也只有它的一半。这就说明长沙房价低的原因就在于人口集聚能力的限制导致了市场处在一个不平衡的状态，所以长沙的房价无论是谁来炒都炒不起来。
搜狐城市：当地政府的因素呢？
傅沂：长沙市政府可能也看到了这一点，觉得靠土地财政很难提升造血功能，所以更多的是通过发展实体经济，发展产业来带动我们人口的集聚和城市的扩张。这个思路是对的，既然房价短期炒不起来，那我还不如把我的精力放在发展实体经济上。
通过实体经济的发展降低对土地财政的依赖，这样把人口集聚起来以后，房价自然而然就会上涨，那么大家也知道我们我们看了一下今年这个前四个月的数据，长沙的房价上涨的这个幅度在全国还是比较领先的，说明长沙这个城市现在慢慢被认可。
根据最新公布的数据，去年整个长沙市的新增人口大概达到41万，这个数据在全国应该都是属于领先的。而2019年只有28万，去年增加了41万，说明我们长沙市对人口的吸引力大幅度提高。我觉得照这个趋势发展下去，“十四五”期间要突破1000万的人口应该是没有太大问题。
但是呢，我比较担心的就是中心城区，我觉得中心城区人口至少要突破600万左右，长沙整个房地产市场才会慢慢的呈现一个良性的上涨的趋势。
搜狐城市：如何填补人口数量缺口？
傅沂：这首先应该是省委省政府和市委市政府要去考虑的问题。另外一个方面，进行传导式发展。除了现在的东扩、北扩，下一步要向南扩，长株潭实现真正“融城”。如果这方面能够推进的话，长沙市未来的吸引力也会大幅度的提升。
前些年南城的发展受各种的政策的影响，比如军用机场。所以这部分土地的使用，包括建筑的设计都有限制。随着机场的搬迁，我觉得下一步长株潭融城应该会有实质性的推进，尤其是在我们长沙的南部片区。
长沙房价会保持温和、良性上涨
搜狐城市：人口大幅上涨之后会不会走上房价暴增的老路，怎样定义您说的房价良性上涨？
傅沂：良性上涨，就是涨幅可控，就是不会大幅度上涨，更不会大幅度下跌。长沙的房价一直保持一个温和上涨的趋势，我觉得这就是一个良性上涨的趋势。如果新增人口上涨，会不会打破了良性上涨的趋势呢？我的答案是不会。
我刚刚提到，去年长沙新增人口41万，但是还要看中心城区增加值是多少，这个数据目前看不到。如果新增的41万人绝大部分是望城、宁乡、浏阳等地方增长的话，那影响不大。如果室内五区人口能够保持比较稳定的上涨的话，长沙的房地产市场也一定会保持良性的态势。
搜狐城市：长沙房地产调控有哪些地方可供别的城市借鉴？
傅沂：我觉得主要就是推地的节奏。就是什么时候该推，什么时候不该推，什么时候推优质地块。长沙市政府在这方面有自己的一套逻辑和节奏，当然这要根据市场的变化趋势。
比如市场不是很景气的情况下，就要加推一些比较优质的地块儿，如果当市场过热的时候，就要控制优质地块儿的推出，这样就会通过土地市场来调节房地产市场，形成土地市场和房地产市场的良性互动。
但是长沙市关于房地产调控的做法也不能完全地被别的城市照搬。比如南昌、武汉他们为什么学不了呢，因为这跟长沙这个城市的本身的特殊性有很大的关系。盲目的照搬，或者学别的城市的调控政策，我觉得是不太合适的。
搜狐城市：特殊性主要在什么地方？
傅沂：我觉得这个特殊性主要是长沙的发展，最开始没有选择以房地产作为主要的推动产业的路径。但是有些城市最开始就是选择以房地产作为主导产业或者支柱产业，这样它肯定就很难去摆脱对这个市场依赖。所以长沙在调控的时候就更加游刃有余，更加自如，跟历史因素有关系。
长沙就业平台、科技城建设水平不高
搜狐城市：早在2014年，长沙总规就提出，到2020年，长沙将建成“千万级人口大都市”。2020已过，长沙离千万人口城市还差距较大。“低房价”的长沙人口不足900万的原因是什么？
傅沂：我觉得这个跟产业结构有很大的关系。因为长沙市以前的产业主要还是以服务业为主的产业结构，还有一些重工业，比如说工程机械等产业为主。这就有一个什么问题呢？像服务业对就业的拉动效应不是那么大，这就导致了很多人长沙来以后没有合适的工作岗位，就没有留在这个城市的依托。
现在长沙也意识到这个问题，就是要大力的发展那些能够对就业有重大贡献的一些实体经济和实体产业，从最大程度上创造更多的就业机会，让别人能够留下来。我们说一个城市要“三宜”，宜业、宜居、宜游。长沙这个城市宜居可以，宜游可以，但是不太宜业。
过去服务业比重大，再加上产业结构比较单一，工业只有重工业为主，没有一些其它的一些相关制造业的基础，所以我觉得这个可能是制约我们人口的一个非常重要的因素。
搜狐城市：为什么只有800多万的常住人口创造了发达的消费文化？
傅沂：我觉得主要是两个原因，一个就是网红经济。长沙目前是一座网红城市，网红经济不仅刺激线下消费，它也刺激了线上消费。而且更多的是通过网红打卡，吸引了很多外地游客到长沙来打卡。我觉得网红经济的推动作用非常重要。
第二个就是夜经济。长沙这个地方晚上特别热闹，夜生活非常丰富多彩，不光有吃的玩的，还有游的。这些地方对外地的游客的吸引力都非常大。我觉得下一步我长沙在消费方面要打造高端的文化消费，来吸引更多的外地游客。
搜狐城市：高端消费是指？
傅沂：比如说高端的文艺演出、音乐会还是比较少的。长沙现在主要还是以吃喝玩为主，但是没有高端消费，尤其是文化消费。其实无论对于我们本地人还对外地人来讲，这方面是一个非常大的缺陷。
还有就是晚上的亮化工程。其实长沙目前晚上可看的景点还是不多，举个例子来讲，长沙比较有名的马王堆的汉墓的女尸，晚上去的话就不太合适。我觉得要提升亮化工程，创造一些让大家晚上愿意去而且能去的地方，这将对整个消费的吸引力有很大的提升。
搜狐城市：长沙还能采取哪些措施吸引更多人口？
傅沂：我觉得主要还是对年轻人的吸引力要加强，一个城市有没有关键还是看年轻人。我觉得对年轻人的吸引力无非两个地方：
第一，我这里有没有合适的就业的平台。如果我不去就业，那有没有创业的平台。我觉得在这方面长沙需要再进步，需要创造一些能够让年轻人就业或创业的，质量比较高的平台，让他们留得下来。
我看了一下数据，就是武汉市大学生有40%的人愿意留在武汉工作，但是长沙的大学生里面只有20%的愿意留在长沙工作，这说明长沙对大学生的吸引力是有限的。如果大学生留不下来，这个城市未来的发展靠什么？
长沙大学生的体量也不小，但是我们的大学生都去沿海做贡献了，长沙培养这么大学生，没有为这个城市留下什么东西，我觉得是个很大的遗憾。
第二个方面，要吸引人才留下来的话，还要创造一个科技成果转化的氛围和平台。比如中南大学、湖南大学周围有一个叫岳麓山国家大学科技城，大学科技城搞了很多年，但科技成果转化非常少。基本上都是一些小的成果，影响力不是很大。
而我们一些大的科技成果都卖给了外省的一些机构和企业，比如中南大学去年就有3~5个专利，一个专利卖了一个多亿，都卖给的是省外的企业和机构。为什么这么好技术没有能够留到本地，让它去真正的实现科技成果转化，增强对人才有更大的吸引力呢？
所以我觉得这个软环境以及氛围的营造还需要提升。
长沙工程机械未打造成真正意义上的产业集群
搜狐城市：长沙的工程机械领先全国，本土也有一些著名的企业。但根据相关资料，长沙工程机械领域很多关键部件依赖进口。就您的了解，长沙工程机械的真实水平如何？
傅沂：长沙市整个工程机械的发展水平，可以从这个几个数据来看。第一，它的整个工程机械的产量全国领先。第二，在世界100强的工程机械企业里面有四个在长沙。分别是（）、（）、（）和铁建重工。
那么为什么这些百强企业没有带动整个长沙市工程机械产业向更高的水平去发展呢？我觉得还是企业与企业之间的联系，还有就是企业和高等学校和科研机构的联系太少，没有建立起科技成果转化的氛围，没有打造成真正意义上的产业集群。
举个例子来讲，提起武汉大家就会想到光电子产业集群，为什么会形成这个集群，因为它不仅有企业，它的机构，它的学校，科研院所等等能够形成一个创新网络，来支撑这个产业的发展。比如说共同去研发，共同去攻关，共同去创新。
但是长沙的工程机械企业目前来说都是各自为战，还没有形成真正意义上的创新网络。
搜狐城市：当地有没有做一些这方面的努力？
傅沂：现在当地政府也意识到这个问题了。2019年，长沙市的这个几家企业，包括相关的一些机构，成立了长沙市工程机械协会。这个协会几大功能中间有个功能就是共同攻关核心关键技术，我觉得这个是抓到了问题的本质。
我们工程机行业这种核心关键技术的缺失，靠一个企业，靠一个机构，是解决不了的，必须要联合中南大学、湖南大学、国防科技大学以及相关的一些企业，一些相关科研机构一起去攻关，单打独斗的话是肯定不行的。所以我们在这一块，要好好的向武汉学习。
现在认识到这个问题了，下一步就是怎么样让这个协会发挥更好的作用，政府怎么样去引导企业抱团发展。现在长沙市也提出来要把工程机械产业打造成世界级的先进制造业产业集群，你既然是世界级的，那技术一定也是世界级的。
搜狐城市：现在世界范围内都在提制造业回归，中国也提出了“中国制造2025”和新基建，这对长沙制造业以及长沙的经济有何影响？
傅沂：我觉得新基建主要是包括相关的国家最新政策以及工业互联网，其实这给长沙工程机械行业指明了一个非常重要的转型方向，就是数字化转型。
数字化转型我觉得一方面就是刚才讲的共同的关键技术、核心技术的攻关。第二就是怎么样让过去的“互联网+”的思维转变成为产业互联网的思维，这个是很重要的。
过去的“互联网+”更多还是从消费者自身的角度出发，并没有把消费者的诉求很好的反映到厂商这里来。我觉得下一步怎么样用产业互联网来指导工程机械行业的数字化转型，这是长沙未来整个工程机械行业发展的关键所在。
长株潭城市群定位不明晰，同质化竞争严重
搜狐城市：长株潭的城市群的概念很早就有雏形，但在国家层面的表述中，长株潭常作为长江中游城市群的一部分。经过这么多年的发展，长株潭城市群的发展水平如何，存在哪些问题？
傅沂：长株潭城市群最早叫长株潭一体化，早在80年代就提出了这个概念，然后在90年代正式推进了长株潭一体化的进程，然后到了2006年、2007年、2008年左右，正式提出了这个长株潭城市群的国家战略。
当时提出长株潭城市群的时候，依托的国家战略是“两型社会”（资源节约型社会、环境友好型社会，编者注），建设国家两型社会示范区。我个人感觉，经过十几年的发展，长株潭城市群的这个发展还是存在着很多。
首先角色定位不清。这个问题跟城市群内三个城市之间的角色定位不清晰有很大的关系。整个长株潭城市群到底该在国家的城市中是个什么样的角色，这个问题到现在没有搞清楚。这就导致了长株潭城市群在国家层面中定位也是一直很模糊的。
举个例子来讲，“两型社会”搞了很多年，究竟“两型社会”对我们长株潭有什么样的影响？这个不是很明晰。我个人觉得，这次提出来的长株潭都市圈，而非城市群，其实顺应了长株潭未来发展的趋势。
长株潭不要再提城市群的概念，因为城市群是一个比较松散的一个合作模式。都市圈就是一个相对比较紧密的合作模式。在长株潭都市圈中，重点是长沙如何做大做强的问题。而长沙做大做强，不能像过去那样，一定程度上是靠对株洲和湘潭的虹吸。而应更多的是要通过自身的发展来培育优势产业，增加人口，拓展空间。
另外，长株潭产业之间同质化竞争现象非常的严重。比如汽车，长沙有汽车厂，上海大众等，株洲有汽车厂，湘潭也有汽车制造厂，为什么不能够去做一个配套呢，大家都去做整车有什么意义呢？这样就是限制了三个地方的产业的合作。
我觉得下一步长株潭城市都市圈的发展，在产业配套这块，要打破过去恶性竞争、同质化竞争的局面，建立起一种良性竞争，共同去打造优势的产业链。
搜狐城市：长株潭未来的产业定位应该是什么？
傅沂：我觉得长株潭都市圈未来的定位就是要打造中部地区高端装备制造的集聚地。
长株潭的高端装备制造主要是三块内容，一个就是长沙的工程机械，第二个是以株洲的轨道交通，第三是湘潭的工业装备，比如说湘钢、湘电机这些企业，共同打造中部地区有最有影响力的高端装备制造。
我觉得为了和武汉都市圈以及环鄱阳湖城市群区分，就不要去搞什么汽车这种比较传统的装备了，要搞一些有技术含量的一些高端装备，这样才能真正抓住长株潭的角色定位。
长沙要减少“吸血”，株洲湘潭要加强民生资源建设
搜狐城市：为解决都市圈内部的协调发展问题，当地政府做了什么努力？
傅沂：据我了解，今年4月份三个市的市委书记建立了一个长株潭三市协商制度，并且举行了第一次会议，决定建立长株潭都市圈行政首长会晤机制。这个行政首长会晤机制最主要的目的就是要解决产业不配套，恶性竞争的问题。
以前长株潭其实也搞行政首长会晤机制，但是那个时候主要是讲的是基础设施如何互联互通的问题。比如说轻轨、铁路、机场等的互联互通的问题。而这一次我发现有一个比较大的变化，就是我们讨论的重点已经不是基础设施的互联互通，最主要是是三地的产业如何去配套，如何相互支撑。我觉得这个方面已经迈出了可喜的一步。
那下一步，我觉得关键是要加强顶层设计。尤其是在这个湖南省的层面，要加大对长株潭高端装备制造集聚地的强顶层设计，提升三地的一个产业配套的合作能。
搜狐城市：你刚刚也提到了长沙对其它株洲湘潭的虹吸效应，如何减轻甚至避免这种虹吸效应？
傅沂：我觉得长沙这个对株洲、湘潭的虹吸效应主要体现在第一就是产业方面相互挖墙脚。我刚才已经讲了，解决这个问题的方法还是怎么样通过这个顶层设计来实现产业配套和良性竞争。
第二个呢，我觉得最关键的一点就是加强株洲和湘潭本地的教育资源、医疗资源等一些老百姓最关注的民生资源这块儿的建设力度。株洲和湘潭的人为什么愿意到长沙买房，其实都想最主要的目的就是看中了长沙的教育资源和医疗资源，因为他离得长沙比较近，小孩子送到长沙读书也很方便。
株洲、湘潭的教育医疗这两个方面上去以后，我个人觉得长沙对他们的吸引力就会下降。
其实长沙现在也认识到这个问题了，今年出台了一个非常重要的措施，就是不在长沙上初中的学生就不能在长沙上高中，那言外之意就限制了很多外地的学生。
搜狐城市：长沙能否疏解一些优质资源到株洲、湘潭呢？
傅沂：长沙已经在做这种尝试，比如说我们长沙这个中学中的四大名校，现在也尝试着在株洲和湘潭去建一些分校。
同时呢，我个人觉得当地政府不光是要盯着长沙的资源，你可以从外部引入，比如说北师大。我知道北师大现在在全国各地都建了很多北师大附中。株洲、湘潭不一定是要引进长沙的资源，可以引进北京、上海的嘛。这样的话我觉得就可以很大程度上缓解盲目的去长沙读书的个误区。
长株潭想摆脱粤港澳“虹吸”要建设就业平台吸引人才
搜狐城市：在成渝、武汉都市圈、东部及南部沿海地区的“包围”下，长株潭城市群如何在竞争中脱颖而出？
傅沂：这个问题非常好，长沙确实是被“四面包围”，北有武汉西边有成渝，东边有长三角南边有粤港澳。外部环境对长株潭的发展确实提出了很大的挑战，但是我觉得应该考虑怎么样把挑战变成机遇。
我个人觉得最关键的一点就是还是我刚才讲的就是整个长株潭都市圈，或者叫城市群的定位能不能够落实，能不能够真正意义上的实现长株潭的三地产业协同发展，真正意义上的实现三地的合作共赢，我觉得这一点是非常重要的。
刚刚讲到“虹吸效应”，其实虹吸效应最大的还是粤港澳大湾区对整个湖南的虹吸。
据我了解，在深圳、广州这些科研院所、国有大中型企业，包括外资企业中活跃了一大批湖南籍的工程技术人员以及高科技人人才。这些人才其实我们的一个非常重要的一个储备，怎么样把他们吸引回来，让他们在家乡这片沃土上能够创业、就业，能够施展自己的才华，我觉得这个是我们长株潭能够脱颖而出的一个非常重要的路径。
我相信人都是有家乡情结的，如果这个有发展的平台，我想很多人是愿意回来的，再加上长沙本身的房价又这么低。所以还是要建立起一种能够让人引得进、留得住、用得好的机制。
长沙市今年也下大力气在高端人才的引进方面出台了相关的一些政策，比如说在购房，子女教育的优惠，正在向这个方向去努力。但是这些政策呢只是一个外围的辅助，关键是你的产业能不能够发展到一定的水平，因为只有产业到了一定水平以后，才会有让人才去发挥的平台。
长沙建设国家中心城市最关键的是顶层设计
搜狐城市：长沙在前不久的“十四五”规划中提出要打造国家中心城市。您觉得长沙还要做哪些努力，未来五年这个目标能够实现吗？
傅沂：现在入围国家中心城市的竞争还是非常激烈的。我们知道武汉和郑州已经是国家中心城市了，目前来讲跟长沙竞争最激烈的就是南昌。要成为国家中心城市，我觉得有几个非常重要的条件。
第一个就是刚才讲的这个千万级的人口，这是一个基础。“十四五”期间，如果每年增加30万人的这个速度，实现千万级人口应该是问题不大。
当然我多次说过，人口规模提升之后，很重要的一点是长沙的就业环境能否随之提高，否则人口很容易就会流失掉。所以长沙国家中心城市的建设 ，主要还是产业吸引力的提升，还有就是整个基础设施的配套。我所说的基础设施不只是机场和铁路。
据我了解，厦渝铁路，就是厦门到重庆的铁路应该在今年年底或者明年年初就会开通，长沙会成为中国唯一的一个两条高铁交汇的城市。但是你怎么样把这个交通的优势、区位的优势转化成为产业的优势，我觉得这个是长沙能不能够成为国家中心城市的关键所在。
还有一个就是长沙整个城市的品味要提升。比如在很早之前长沙被称为中国“脚都”，遍地是洗脚的地方。如今怎么让别人提起长沙，想起来的不是简单的、一般的吃喝玩乐，而是一些高品质的文化的消费，这个很重要。
举个例子，长沙以前有一个产业叫动漫产业，其实这个在长沙有很好的基础，但是后来不知道为什么就发展的就越来越不行了。湖南人有一个特点，就是文化创意很强，有点子有想法，但是怎么样把这些点子和想法变成产业，我觉得这个是长沙下一步的重点。
当然长沙有湖南卫视，但是光靠一个湖南卫视是不够的，长沙的文创产业还缺一些更大的平台，更多高质量的平台来支撑。
第四个最关键的一点就是顶层设计，省里面对长沙的发展要有更加清晰的这个认识。举个例子，湖南省政府现在是在长沙的南边，在南城。实际上就是想长沙未来发展的重点在南边，但是我们长沙市把发展重点放在了西边，就是现在的“湘江新区”。各级政府对长沙的发展重点保持一致还是很重要的。
这次我也欣喜地看到，在湖南省的“十四五”规划中间也明确的提出来了要打造长沙国家中心城市的这样的战略，也就说明省里面也认识到了长沙打造国家中心城市的重要性。不仅对于长株潭很重要，对于整个湖南省都非常的重要。
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